3月13日，从青岛西海岸新区住房和城乡建设局获悉，关于村居改造征迁补偿实施指导意见（征求意见稿）披露，对工作流程、拆迁补偿标准等进行了详细说明。以下为部分重点内容。

村居改造项目是指房屋所有权人根据管委区政府批复的征迁改造安置方案（改造方案），自愿拆除原有房屋，交回土地使用权，获得安置补偿的项目。

一、略
二、改造模式
村居改造征迁安置模式分为先建后拆和先拆后建两种方式。优先采用先建后拆和多村居集中安置。因国土空间规划实施需要，重大工程、产业项目、基础设施等建设需占用村庄原址的，可采取先拆后建方式。镇、街道（含灵山岛保护区，下同）可依法选择征迁服务中介机构，协助开展征迁安置等工作。
三、工作流程
（一）调查摸底。项目所在镇、街道组织对拟列入改造计划的村居范围内人口、房屋权属、用途、建筑面积等情况进行调查登记，绘制征迁房屋现状位置图，列出人口和房屋明细，包括宅基地房主姓名、门牌号、房屋间数、建筑面积、建设年代等，了解房屋所有权人的改造意愿。经调查，改造同意率达到95%以上，方可启动计划编报等工作。
（二）评估房屋和土地。镇、街道按规定选择确定王地、房屋评估机构，组织评估机构对改造区域的土地、房屋及附属物进行评估，评估结果需按照相关程序由区自然资源、财政、住建部门评审确认。
（三）编制改造方案。项目所在镇、街道负责组织村集体经济组织、企业等相关单位与公安自然资源等部门充分对接，依据摸底和对接情况，编制改造方案（包括征迁安置补偿方案、可行性分析以及社会稳定风险评估等内容）。项目涉及大功能区、指挥部的，大功能区、指挥部配合辖区内镇、街道编制改造方案。编制改造方案时，应全面摸清情况，反复研究，充分论证，考虑潜在风险因素，确保方案的严肃性和可操作性。改造方案须经支部党员大会、村集体经济组织成员代表大会讨论通过。
（四）报批改造方案。项目所在镇、街道按程序开展改造方案报审工作，区住建、发改、财政、自然资源、农业农村、城管等部门依据各自工作职能，10个工作日内提出审核意见。改造方案经部门审核通过后，由镇、街道提请区旧城旧村改造工作领导小组研究确定。经区旧城旧村改造工作领导小组研究同意的改造项目，须停止一切与改造无关的建设活动，相关部门停止一切土地、建设、房产、户籍等手续的办理。改造方案一经批准，一年内未启动征迁安置补偿协议签订的（补偿协议），方案自动作废。如启动改造，需重新报批改造方案。

村居改造项目合作协议须经区旧城旧村改造工作领导小组审核后，按照合同管理规定报管委区政府备案。
（五）公示征迁安置补偿方案。项目所在镇、街道将批准的征迁安置补偿方案在改造范围内进行公示，公示时间不少于30日。
（六）组织签约。征迁安置补偿方案公示期满后，村集体经济组织与企业、村集体经济组织成员签订补偿协议和征集安置房户型，镇街进行指导、监督，协议须由镇、街道盖章见证。
（七）编制规划设计方案。由区自然资源部门依据控制性详细规划，提出安置区规划设计条件。由项目所在镇、街道组织村集体经济组织、企业等相关单位按程序确定设计单位，依据改造区域控制性详细规划和安置区户型编制修建性详细规划，经区自然资源部门审查后报区旧城旧村改造工作领导小组研究，同意后按程序进行公示。
（八）实施拆迁。补偿协议签约率达到95%以上，涉及楼房征迁的签约率达到100%，由镇、街道组织村集体经济组织、企业等相关单位开展征迁清场。对剩余的未签约户，村集体经济组织要通过基层组织自治方式，依法依规保障限期拆迁，不得影响安置房及重大工程、产业项目、基础设施等建设。区发改、财政、自然资源、住建、城管、行政审批服务等部门配合办理立项、招标、采购、土地公规划、建设等相关手续。

四、征迁安置补偿标准
（一）宅基地上村民住房征迁安置补偿
1.房屋安置
（1）原宅基地上是平房的安置补偿。征迁安置标准以改造村居合法的一个标准宅基地单位（通常为四间，下同）为基数，每个标准宅基地单位可安置总建筑面积不超过150平方米的两套多层楼房（其中无偿安置建筑面积120平方米的多层楼房，按优惠价置换建筑面积不超过30平方米的多层楼房），或安置总建筑面积不超过160平方米的一套多层和一套高层楼房（其中无偿安置建筑面积130平方米的楼房，按优惠价置换建筑面积不超过30平方米的高层楼房），或安置总建筑面积不超过180平方米的两套高层楼房（其中无偿安置建筑面积150平方米的楼房，按优惠价置换建筑面积不超过30平方米的高层楼房）。原则上优先选择两套高层楼房安置。
按优惠价置换的安置楼房价款可用原房屋及附属物的成本评估值等进行找差，多退少补。原房屋及附属物成本评估值通过按程序选取中介机构评估并经公示后确定。
（2）原宅基地上是二层及以楼房（摞房）的，有宅基地、建房审批等相关手续的楼房，应安置的房屋面积标准：
①实测建筑面积在240平方米以下的，按实测建筑面积安置不超过实测面积的楼房。底层楼房（实测建筑面积超过120平方米的按120平方米计算）、附属房屋及设施等按成本评估值给予）货币补偿。
②实测建筑面积在240平方米以上未超过280平方米的，安置不超过240平方米的楼房。楼房实测建筑面积240平方米以上未超过280平方米部分及底层楼房（实测建筑面积超过120平方米的按120平方米计算）、附属房屋及设施等按成本评估值给予货币补偿。
③实测建筑面积在280平方米以上的，补偿安置不超过240平方米的楼房。楼房实测建筑面积240平方米以上到280平方米部分及底层楼房（实测建筑面积超过120平方米的按120平方米计算）、附属房屋及设施等按成本评估值给予货币补偿。超过280平方米部分，签约时扣减项目所在区域公告基准地价后给予货币补偿。
安置面积除执行上述安置标准外，村民在自愿的基础上可按优惠价置换建筑面积不超过40平方米的安置楼房。按优惠价置换的安置楼房价款可用原房屋及附属物的成本评估值等进行找差，多退少补。原房屋及附属物成本评估值通过按程序选取中介机构评估并经公示后确定。
应安置面积=无偿安置面积+优惠价置换面积
2.货币补偿
选择货币补偿的，货币补偿总金额按应安置面积的货币补偿金额和宅基地上房屋及附属物评估值之和，扣除按优惠价置换面积的价款进行结算。货币补偿金额按村民宅基地上房屋应安置面积和安置区域新建普通商品住房市场价格结算，该安置区域新建普通商品住房市场价格由具有资质的房地产价格评估机构评估，按程序确定后，进行公示。
货币补偿金额=应安置面积*货币补偿单价+房屋及附属物评估值-按优惠价置换的安置楼房价款
3.房屋安置+货币补偿
（1）房屋安置：在政策范围内，根据选择的房屋安置面积,结合安置房户型，自行搭配。
（2）货币补偿：货币补偿总金额按应安置面积扣减房屋安置面积后的货币补偿金额和宅基地上房屋评估值之和，扣除按优惠价置换面积的价款进行结算。货币补偿金额=（应安置面积一房屋安置面积）*货币补偿单价+房屋及附属物评估值-按优惠价置换的安置楼房价款
4.相关补助、奖励费用标准
选择房屋安置的，每个标准宅基地给予搬迁补助费1000元;确需临时过渡的，临时过渡补助费结合租房区域情况，按照每个标准宅基地每月1200-1500元的标准，在过渡期限内据实发放。确因政府原因延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时过渡补助费，逾期1至3个月时按原临时过渡补助费标准增发50%,逾期4至8个月时按原临时过渡补助费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时过渡补助费标准增发100%；按照公告时间签约腾房的，每个标准宅基地给予征迁奖励2.4万元（1.5万元签约奖+0.5万元拆除奖+0.2万元速签奖+0.2万元速迁奖）。
选择货币补偿的，每个标准宅基地给予搬迁补助费1000元；临时过渡补助费结合租房区域情况，按照每个标准宅基地每月1200-1500元的标准，一次性计发10个月；按照公告时间签约腾房的，每个标准宅基地给予征迁奖励2.4万元（1.5万元签约奖+0.5万元拆除奖+0.2万元速签奖+0.2万元速迁奖）。
选择房屋安置+货币补偿的，每个标准宅基地给予搬迁补助费1000元；临时过渡补助费结合租房区域情况，按照每个标准宅基地每月1200-1500元的标准，按选择安置方式面积比例据实发放。确因政府原因延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时过渡补助费，逾期1至3个月时按原临时过渡补助费标准增发50%，逾期4至8个月时按原临时过渡补助费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时过渡补助费标准增发100%；按照公告时间签约腾房的，每个标准宅基地给予征迁奖励2.4万元（1.5万元签约奖+0.5万元拆除奖+0.2万元速签奖+0.、2万元速迁奖）。
5.安置住房面积结算
本文提及的相关安置面积，均指房屋建筑面积。优惠价格置换的面积，优惠价格按照3000元/平方米标准执行，后期可根据建设成本进行适当调整。
新建安置住房面积大于补偿协议约定面积，面积误差在3%以内的，由被征迁人按优惠价结算；面积误差在3%以外的，由被征迁人无偿获得；新建安置住房面积小于补偿协议约定面积，面积误差在3%以内的，按协议签订时的货币补偿价格补偿被征迁人，面积误差在3%以外的，按货币补偿双倍价格补偿被征迁人。因设计单位原因造成的面积差额，由设计单位负责；因施工单位原因造成的面积差额，由施工单位负责。
6.宅基地认定和安置面积（规模）核定。宅基地（集体建设用地）使用手续、建房审批手续、宅基地标准及数量，由镇、街道组织辖区相关部门和村集体经济组织等认定。无认定手续的，不享受以上安置补偿政策。村民安置住房、集体经济发展用房、社区公共用房等安置房面积，由镇、街道、集体经济组织在宅基地数量及安置补偿标准确定后，报区住建部门按程序确认。
7.拆迁清场奖励。参照《关于全面推进土地高效管理和集约利用的意见》（青西新管办发（2019）77号）文件规定，给予拆迁清场奖励，费用通过安置后剩余房源处置资金等方式解决。
8.暂不实施整体改造的村居，但因项目建设需零星征迁安置的，可参照本补偿标准执行，优先选择货币补偿。
（二）村居范围内集体土地上其他房屋及附属物征迁安置补偿
1.集体土地上合法的经营用房、企业用房、办公用房、公用事业用房、电力设施等房屋及附属物的征迁补偿，按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》及区相关集体土地征收补偿办法，原则上采取评估方式给予补偿。补偿金额由具有相应资质的房地产、土地评估机构对房屋及附属物、土地进行据实清点、评估，)按程序审核确定。相关征迁补偿费用如下:
（1）搬迁补助费。按被征迁房屋建筑面积每平方米40元的标准计发。
（2）停产停业损失补偿金。因征迁上述房屋造成停产、停业损失的，一次性按500元/平方米计发停产停业损失补偿金。
其中，村集体经济组织办公用房执行本办法五、村集体经济发展及社区公共用房（二）社区公共用房有关规定。
2.集体土地上合法住宅房屋（宅基地除外）的征迁补偿，可以采用房屋安置方式，也可以采用货币补偿方式。安置补偿面积标准原则上参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。相关征迁补偿费用如下：
搬迁补助费标准：按每户1000元计发。
临时过渡补助费标准：结合租房区域情况，每处房屋每月标准为1200-1500元。选择货币安置的，一次性计发10个月。选择房屋安置的，在过渡期限内据实发放。确因政府原因延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时过渡补助费，逾期1至3个月时按原临时过渡补助费标准增发50%，逾期4至8个月时按原临时过渡补助费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时过渡补助费标准增发100%。
3.其他农村城市化过程中历史遗留未登记房屋（摞房）参照原宅基地上是二层及以上楼房的政策补偿。
（三）其他情形的处理
违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿、补助，由当事人在有关部门确定的期限内自行拆除；逾期不拆除的，由管委区政府责成有关部门依法强制拆除。
五、村集体经济发展及社区公共用房
（一）集体经济发展用房（用地）
1.原则上，改造村居集体经济发展通过配建集体经济发展用房（以下简称发展用房）予以保障。根据户籍管理部门出具的证明材料，结合本集体经济组织成员身份认定资料，按8平方米/人的标准配置发展用房。发展用房可因地制宜，统一规划、集中建设，也可异地购买。
2.不适宜配建发展用房、符合留地条件的，可按改造项目安置用地面积20%的比例，留用发展用地。
3、发展用房和发展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失，严禁分配给村民个人。区自然资源部门在发展用房产权证书中，应以“备注”说明等适当方式予以明显标注。若村居违反规定擅自对外销售，区自然资源部门一律不予办理不动产权登记过户手续，并由镇、街道追究相关责任人责任。
（二）社区公共用房
1.社区办公、物业等公共用房按照村民安置住房和集体经济发展用房核定面积总和3%的比例配建，用于村居办公、物业服务、村居公共服务等，其中物业服务用房、社区综合服务设施按照相关规范予以保障。
2.村居改造配建的公共用房产权归集体经济组织所有，其中，原集体经济组织办公用房实测面积小于配建面积的，不再给予货币补偿；原办公用房实测面积大于配建面积的，差额面积按原办公用房相应评估价值进行货币补偿。
六、安置区建设
（一）安置房建设组织方式。村居改造项目实行法人责任制，原则上由各镇、街道作为安置房建设项目法人，也可经管委区政府批准后，按程序确定区属国有公司或具有相应资质和实力的机构实施代建，代建管理费按照国家省市有关文件规定的标准计取。
（二）投资控制。村居改造项目总成本主要包括房屋及附属物征迁成本、搬迁补助费、临时过渡费、停产停业损失补偿、征迁奖励、安置房建设费用、安置区土地成本及相关税费等。区住建部门通过购买服务方式，选取中介机构，做好改造项目融资与收益自我平衡核算，费用列入部门预算。
（三）资金管理和使用。村居改造项目坚持政府主导、市场化运作，确保项目融资与收益自我平衡。管委区政府通过发行专项债券、争取政策性银行贷款和上级专项补助资金等方式大力支持村居改造。各镇、街道等建设单位要对辖区内改造项目进行会计核算，按项目设立账户，及时核算资金收支情况。改造资金专项用于征迁安置补偿和安置房建设，任何个人和单位不得挪作他用。区财政、审计等部门依法对该项资金加强监督。
对使用补亏用地出让收益（土地专项）的村居改造项目，要结合国空间规划，合理确定补亏用地容积率。各镇、街道与合作单位签订改造项目协议，明确安置房开工后，方可启动补亏用地招拍挂等后续工作。因政策调整、建设成本增加、逾期回迁等原因出现资金缺口，由合作单位兜底解决。在土地出让收益支付项目成本后，若有资金盈余，盈余资金由区财政、镇、街道按五五比例实行专户储存，分级统筹管理，用于支持全区村居改造项目建设。
（四）安置房规划设计。各相关建设单位要贯彻适用、经济、绿色、美观的建筑方针，突出建筑使用功能及节能、节水、节地、节材和环保要求，合理确定容积率，按需求科学选址、规划和建设安置房。统筹考虑道路交通、水、电、气、热、通信、环卫等市政公用设施，教育、医疗、卫生、文化娱乐、体育、行政管理与社区服务等公共服务设施建设，要做到同步设计、同步建设、同步验收、同步交付。
（五）安置房质量安全管理。相关建设部门、镇、街道、集体经济组织要对安置房建设实施全过程监管，健全完善三级监管体系，严把工程施工质量关。集体经济组织可成立由党员、集体经济组织代表组成的质量安全监督小组，监督安置房工程建设，确保建成放心房、满意房。
（六）安置房竣工验收。各建设单位应及时组织安置房单体和竣工验收，区住建、城管、自然资源、行政审批服务等各职能部门要严格按照《关于印发青岛西海岸新区建设工程竣工联合验收工作方案的通知》等文件规定，明确时限，快速办理。区住建部闪严格做好安置小区物业管理单位公开选聘把关工作。严禁安置房不经竣工验收即交付使用。
（七）不动产权登记手续办理。各建设单位应及时办理安置房不动产权证书，国有划拨土地上的安置房上市交易按有关规定办理。
七、明确职责
略
八、保障措施
略

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